Решение задач находят по словам: Решение задач по праву с ответами, Юридические задачи и их решение, Задачи по трудовому праву с ответами, Задачи по семейному праву с ответами, Задачи по гражданскому праву с ответами, Задачи по гражданскому праву с решением, Решение задач по римскому праву, Решение задач по жилищному праву, Решение задач по гражданскому процессу,  Решение задач по административному праву, Решение юридических задач с ответами

 Договор продажи недвижимости для решения задач по гражданскому праву

1. Понятие договора продажи недвижимости. По договору ку-пли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК). По юридической природе договор продажи недвижимости, как и всякий договор купли-продажи, явля-ется  консенсуальным,  возмездным,  взаимным.  Договор  продажи недвижимости  выделяется  в  отдельную  разновидность  договора купли-продажи  по  признаку  предмета —  недвижимого  имущества. Особое отношение к недвижимому имуществу обусловлено его об-щественным, общенациональным значением.  Во-первых,  несмотря  на  то,  что  имущественный  оборот  недви-жимости регулируется нормами гражданского права, правовое регу-лирование  прав  на  недвижимость  имеет  публично-правовую  окра-ску. «Земля вследствие ее ограниченности необходимо подвергается в  частном  обладании  таким  ограничениям,  которые  чужды  движи-мым вещам»1. Нормы публичного права не только определяют саму возможность  свободного  оборота  соответствующих  объектов  не-движимости, но  также предусматривают необходимые ограничения использования отдельных категорий объектов. Во-вторых, поскольку недвижимое имущество обладает, как правило, значительной ценно-стью,  требуются  особые  меры  охраны  интересов  его  продавцов  и покупателей. Участникам гражданского оборота необходимо точное знание  о  субъекте  права  собственности  на  объект  недвижимости, ограничениях этого права, иных обременениях имущества, что дос-тигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.  Правовое регулирование договора осуществляется: специальными нормами о продаже недвижимости (§ 7 гл. 30 ГК), общими положе-ниями о договоре купли-продажи (§ 1 гл. 30 ГК), а также специаль-ными  нормативными  требованиями  отдельных  отраслей  законода-тельства (приватизация  государственного  и  муниципального  иму-щества). 2. Стороны договора продажи недвижимости. По общему пра-вилу в качестве продавца недвижимого имущества может выступать  1 Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001. С. 129. Глава 28  41 собственник  недвижимого  имущества  или  лицо,  специально  упол-номоченное  им  в  силу  закона  или  договора.  Так,  при  продаже  не-движимого имущества в процессе приватизации в качестве продавца выступают  уполномоченные  органы  исполнительной  власти  или специализированные учреждения (ст. 6 Закона о приватизации госу-дарственного и муниципального имущества). Унитарные предпри-ятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функции продавца такого имущества только с согласия собственни-ка имущества (ст. 294-298 ГК).  В отсутствии общих ограничений о круге возможных покупате-лей  недвижимости  особые  правила  устанавливаются  специальным законодательством,  например  ст. 5  Закона  о  приватизации  госу-дарственного и муниципального имущества. В  законодательстве имеются также особые правила, касающиеся одновременно продав-цов и покупателей недвижимости. Согласно п. 3  ст. 35 Семейного кодекса, для  совершения одним из  супругов  сделки по распоряже-нию недвижимостью необходимо получить нотариально заверенное согласие  другого  супруга. Супруг,  чье  нотариально  заверенное  со-гласие не было получено, может требовать признания сделки недей-ствительной  в  течение  одного  года  с момента,  когда  он  узнал  или должен был узнать о совершении сделки. 3. Форма договора продажи недвижимости. Договор продажи недвижимости  должен  быть  заключен  в  письменной  форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблю-дение установленной формы влечет его недействительность (ст. 550 ГК).  Договор  продажи  недвижимости (за  исключением  договора купли-продажи  жилых  помещений)  считается  заключенным  с  мо-мента  подписания  сторонами  единого  документа,  в  котором  сфор-мулированы  все  его  существенные  условия.  Переход  права  собст-венности  на  недвижимость  от  продавца  к  покупателю  подлежит государственной  регистрации.  Право  собственности  покупателя возникает в результате заключенного договора продажи недвижимо-сти и акта государственной регистрации перехода права собственно-сти или договора о продаже жилья (п. 1 ст. 551 ГК).  Исполнение  договора продажи недвижимости  сторонами  до  го-сударственной  регистрации перехода права  собственности не  явля-ется  основанием  для  изменения  их  отношений  с  третьими  лицами (п. 2  ст. 551 ГК). Поэтому любая  сделка,  совершенная продавцом по поводу недвижимого имущества, переданного покупателю до момента Глава 28  42                                                           государственной  регистрации перехода права  собственности на по-купателя,  должна  признаваться  недействительной  как  совершенная неуправомоченным лицом1. Когда  одна  из  сторон  уклоняется  от  государственной  регистра-ции перехода права  собственности,  суд вправе по  требованию дру-гой стороны вынести решение о государственной регистрации пере-хода  права  собственности;  сторона,  необоснованно  уклоняющаяся от  государственной  регистрации  перехода  права  собственности, должна  возместить  другой  стороне  убытки,  вызванные  задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК).  При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной  регистрации  перехода  права  собственности  эти расходы должны быть возложены на продавца. 4. Содержание  договора продажи недвижимости. Существен-ными  условиями  договора  продажи  недвижимости  являются  усло-вия  о  предмете  договора  и  о  цене  продаваемого  объекта. Предмет договора и сфера его действия определяются понятием недвижимо-сти.  К  недвижимому  имуществу  относятся: 1)  земельные  участки, участки  недр,  обособленные  водные  объекты; 2)  все,  что  прочно связано  с  землей,  т.е.  объекты,  перемещение  которых  без  несораз-мерного ущерба их назначению невозможно (в том числе леса, мно-голетние насаждения, здания, сооружения); 3) воздушные и морские суда,  суда  внутреннего  плавания,  космические  объекты,  подлежа-щие  государственной регистрации; 4) иное имущество в  соответст-вии  с  законом (ст. 130  ГК).  Однако  не  все  объекты  гражданских прав,  относящиеся  к  недвижимому  имуществу,  могут  отчуждаться по  договору  продажи  недвижимости. Например,  продажа  предпри-ятия как имущественного комплекса регламентируется прежде всего специальными нормами § 8  гл. 30 ГК. Вместе с  тем по правилам о договоре  продажи  недвижимости  осуществляется  продажа  не  за-вершенного строительством объекта.  В договоре должны быть указаны данные, позволяющие опреде-ленно  установить  недвижимое  имущество,  подлежащее  передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие распо-ложение  недвижимости  на  соответствующем  земельном  участке либо  в  составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре  указанных  данных  условие  о  продаваемой  и  подлежащей  1  См.  п. 14  постановления  Пленума  ВАС  РФ  от 25  февраля 1998  г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 10. Глава 28  43 передаче  недвижимости  считается  несогласованным,  а  договор  не-заключенным (ст. 554 ГК). Перечень и характер документов, содер-жащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государ-ственной  регистрации  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с ним и законодательством о техническом учете недвижимости. Кроме того,  на  момент  заключения  договора  продаваемая  недвижимость должна существовать физически, а права на нее должны быть заре-гистрированы в государственном реестре прав на недвижимое иму-щество и сделок с ним.  Строение (здание,  сооружение)  и  земельный  участок  под  ним образуют  единый  строительно-технический и  хозяйственно-эксплу-атационный объект. Для правильной эксплуатации строения необхо-дим земельный участок не только в габаритах самого строения, но и вокруг  него  для  обслуживания  строения.  По  общему  правилу  при переходе  права  собственности  на  здания,  сооружения  и  иную  не-движимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка,  которая  занята  проданной  недвижимостью  и  необходима для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК). Отчуждение строения, находя-щегося на земельном участке, проводится вместе с земельным участ-ком,  кроме  случаев:  отчуждения  части  строения,  которая  не  может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, а также отчуждения строения, находящегося на изъятом из оборота земельном участке (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса). Продавец строения, являю-щийся  одновременно  собственником  земельного  участка,  не  вправе предоставить покупателю право на земельный участок, отличающееся от права  собственности (например, право  аренды), что объясняется принципом  единства  юридической  судьбы  земельного  участка  и расположенного на нем строения (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного ко-декса). Если продавец  строения не  является  собственником  земельного участка, на котором оно расположено, к покупателю переходят те же права на пользование  соответствующей  частью  земельного  участка и на тех же условиях, что принадлежали продавцу (п. 3 ст. 552, п. 2 ст. 271 ГК, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса).  В отличие от договора купли-продажи движимого имущества до-говор  продажи  недвижимости  должен  обязательно  содержать  согла-сованное  сторонами  условие  о  цене  недвижимости. При  отсутствии условия  о  цене  договор  считается  незаключенным (п. 1  ст. 555 ГК). По общему  правилу  согласованная  сторонами  цена  недвижимого Глава 28  44                                                           имущества, находящегося на земельном участке, включает цену пере-даваемой  с  этим  имуществом  соответствующей  части  участка  земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК). Цена недвижимости может опреде-ляться  сторонами  различными  способами. Когда  она  установлена  за единицу  площади (или  иного  показателя  размера)  недвижимости, общая цена имущества определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК). 5. Исполнение и расторжение договора продажи недвижимо-сти. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются  по  передаточному  акту  или  иному  документу  о передаче, подписываемому сторонами. Передаточный акт или иной документ о передаче требуется в качестве обязательного для регист-рации  перехода  права  собственности  на  проданную  недвижимость. Уклонение  одной  из  сторон  от  подписания  документа  о  передаче недвижимости  считается  отказом  соответственно  продавца  от  ис-полнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязан-ности принять имущество (ст. 556 ГК). Договор продажи недвижимости может  быть  расторгнут  как  до государственной  регистрации  перехода  права  собственности,  так  и после  нее.  Государственная  регистрация  не  является  препятствием для расторжения договора продажи недвижимости и в  тех случаях, когда  законом  или  договором  предусмотрена  возможность  растор-жения договора с возвращением полученного сторонами по договору по  основаниям,  предусмотренным  ст. 450  ГК1.  В  этом  случае  для расторжения договора недостаточно факта отказа продавца или по-купателя от договора: необходимо обращение в суд, в решении ко-торого  должно  содержаться  предписание  регистрирующему  органу о  регистрации  перехода  права  собственности  от  покупателя  к  про-давцу в силу расторжения договора.  Ответственность сторон договора продажи недвижимости харак-теризуется некоторыми  особенностями. Во-первых, принятие поку-пателем  недвижимости,  не  соответствующей  условиям  договора,  в том  числе  в  случае,  когда  такое  несоответствие  оговорено  в  доку-менте о передаче недвижимости, не является основанием для осво-бождения  продавца  от  ответственности  за  ненадлежащее  исполне-ние договора (п. 2 ст. 556 ГК). Во-вторых, при передаче продавцом покупателю  недвижимости  с  существенным  нарушением  условий  1  См.  п. 15  постановления  Пленума  ВАС  РФ  от 25  февраля 1998  г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Глава 28  45                                                           договора  о  ее  качестве  покупатель  не  вправе  потребовать  замены некачественной  недвижимости  на  качественную  однородную  не-движимость (ст. 557 ГК).  6.  Особенности  продажи  отдельных  объектов  недвижимо-сти. Ввиду  особенностей  отдельных  категорий  недвижимости  за-конодательство устанавливает для их купли-продажи специальные правила. Земельные участки. Земельный участок представляет собой часть поверхности  земли (в  том  числе  почвенный  слой),  границы  которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 Земель-ного кодекса). Объектом  купли-продажи могут  быть  только  земель-ные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, а также не изъятые и не ограниченные в обороте (ст. 27 Земельного кодекса). Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. В случае предоставления покупа-телю  заведомо  ложной информации,  которая может  оказать  влияние на решение покупателя о покупке данного участка и предоставление которой  установлено  федеральными  законами,  покупатель  вправе требовать  уменьшения  покупной  цены  или  расторжения  договора купли-продажи и возмещения причиненных убытков. Некоторые воз-можные  условия  договора  купли-продажи  земельного  участка  при-знаются  законом  недействительными:  о  праве  продавца  выкупить участок обратно по собственному желанию; об ограничении дальней-шего  распоряжение  участком;  об  ограничении  ответственности  про-давца в случае предъявления прав на участок третьими лицами (ст. 37 Земельного  кодекса).  Покупка  участка  из  земель,  находящихся  в государственной  или  муниципальной  собственности,  может  иметь место только на торгах (конкурсах, аукционах).  Особенности  купли-продажи  земельных  участков из  состава  зе-мель сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйствен-ного  назначения»1.  Во-первых,  не  могут  быть  покупателями  таких земельных  участков  иностранные  граждане  и  юридические  лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (скла-дочном)  капитале  которых  доля  указанных  субъектов  составляет более 50%.  Во-вторых,  не  допускается  купля-продажа  участков  из состава земель сельскохозяйственного назначения, если в результате  1 СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018. Глава 28  46 образуются  новые  земельные  участки,  размеры  и  местоположение которых не соответствуют максимальным и минимальным требова-ниям, установленным  законом. В-третьих, субъект РФ или муници-пальное образование имеют преимущественное право покупки таких участков, за исключением случаев продажи с публичных торгов.  Жилые  помещения. Жилым  помещением (жилой  дом,  квартира, комната, часть жилого дома или квартиры) признается изолирован-ное  помещение,  которое  пригодно  для  постоянного  проживания граждан,  т.е.  отвечает  установленным  санитарным  и  техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15, ст. 16 Жилищного  кодекса).  Особенности  продажи  жилых  поме-щений заключаются в следующем.  Во-первых, договор продажи жилого помещения подлежит госу-дарственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК).  Во-вторых,  существенным  условием  договора  продажи  дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают  лица,  сохраняющие  в  соответствии  с  законом  право пользования  этим  помещением  после  его  приобретения  покупате-лем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым  жилым  помещением (п. 1  ст. 558  ГК).  Когда  лица, сохраняющие  право  пользования  жильем,  не  указаны  в  договоре, договор считается незаключенным.  В-третьих,  продажа  жилого  помещения,  в  котором  проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК).  В-четвертых,  при  приобретении  в  собственность  помещения  в многоквартирном  жилом  доме  к  приобретателю  переходит  доля  в праве общей собственности на общее имущество в доме (лестницы, лифты, чердаки, подвалы, земельный участок с элементами озелене-ния и благоустройства и др.). Условие договора о том, что переход права  собственности  на  помещение  не  сопровождается  переходом доли  в  праве  общей  собственности  на  общее  имущество  в  таком доме, является ничтожным (ст. 38 Жилищного кодекса).